全球房地产市场概览

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全球市场近况

房地产资产是机构投资者投资的最大私有市场资产类别，MSCI最新估计机构市场投资规模约为8.7万亿美元，其中大部分投资于美国和欧洲市场。在截至2020年6月的一年时间里，这类资产的交易量略低于1万亿美元，约50%的交易活动发生在美国。2020年第二季度市场几乎陷入停滞，交易量同比下降超过50%。然而，投资活动在第三季度开始缓慢增加。

除了估值和预测的不确定性之外，夏季实施的出行限制措施使得对资产或基金的尽职调查变得复杂甚至无法实施，从而严重影响了交易执行。到目前为止，我们看到一些投资经理已经适应了新的投资环境，但是由于地理位置的不同仍然会有很大的差异。对于资金方来说，更加偏向于通过现有合作关系进行投资。大多数投资者受到出行限制而无法参与面对面的现场交流，但是他们找到了有效的方法来弥补这一点，从而增加了配置资金。

就目前而言，估值变化相对比较稳定，而分析师们则更加关注市场空间。基于消费者和投资者行为的变化，一些房地产板块估值经历了负面修正，例如零售和酒店业。相反，物流、住宅、生命科学和数据中心等资产被证明具有弹性。办公室的前景更加难以确定，并且与当地市场状况联系更加紧密。资本充足的房地产资产在危机前有着强劲的基本面，在经济复苏期间应该是个好兆头。

核心基金回报率在第二季度继续下降，现在每年的回报率可以忽略不计甚至为负。在这种全球背景下，英国基金受到的冲击最大，预计未来还会受到更多冲击，因为这些基金由于估值存在重大不确定性，在关闭了两个季度后，现在又开始接受赎回申请。英国脱欧风险在这里也扮演着重要角色。本季度，规模较小的亚洲基金见证了零售资产较大的跌幅。在美国，主要指数仅显示私人商业房地产价值的适度调整，但大部分减记可能已经发生。

如下图所示，目前所有地区的市场调整幅度都比金融危机后的幅度要小，而且不太可能达到金融危机的程度，因为核心房地产的防御性和产生收入的本质在新一轮低利率环境下非常具有吸引力。

与债务或缺乏收入相关的流动性问题开始在企业和资产所有者中造成困扰，为未来的困境机遇投资者提供了机会。目前完成的交易寥寥无几，困境仍在加剧。企业可能没有资格获得政府支持，违反利率或贷款比例的相应条款，或者无法为非收入产生的资产获得信贷，这些都将促使寻求资本。银行保守的借贷方式也将支持私有房地产的机会，无论是股票还是债务。

因此，尽管房地产市场显然处于压力之下，某些行业板块可能会受到一段时间的影响，但核心和非核心房地产策略的特征都使其目前成为更新资产类别敞口的合适时机。

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全球房地产的相对吸引力

上表列出了对于3至5年投资期内风险预算不受限制的新投资者的风险调整后收益的简单展望。因此，“不具吸引力”的头寸并不意味着建议清算现有投资。该表代表了美世在编写本报告时的观点，仅供说明和教育之用。

最佳价值：

新冠危机造成的困扰预计会带来机会。最直接的是，随着贷款利率的增加，房地产债务基金可以提供有趣的机会。机会性股权战略的最佳时机因地区而异：我们现在认为，是时候将资本投入美国和欧洲策略。

最劣价值：

本季度估值不确定性显著降低，我们现在对大多数地区的核心策略投资持中立态度。典型的增值策略依赖及时退出资产的增长；鉴于经济前景的不确定性，我们目前并不强烈支持这些策略，尤其是在欧洲。

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